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SUPERFICIE COMMERCIALE

13/04/2021 Autore: Loschi Matteo

Nel corso dei numerosi appuntamenti di acquisizione mi sono reso conto che molti privati hanno una conoscenza minima di quelle che sono le basi del mercato, basi che permettono di proporre il proprio bene in maniera corretta ed efficace, mi spiego meglio.Una delle principali obiezioni che mi trovo a fare ai proprietari, è quella sul calcolo delle superfici,  molte volte mi sono imbattuto in clienti che calcolavano la superficie commerciale senza considerare altezze inferiori ai 2.70 m, locali sotto i 9mq conteggiati come camere, percentuali di abitabilità, spessore dei muri, parti comuni…anche se avete dormito per anni in un locale di 8mq NON E’ UNA CAMERA, e nessuno ve la pagherà come tale.

Locali, pertinenze, spazi esterni devo essere conteggiati secondo delle precise indicazioni, 1mq in soggiorno ed 1mq in corridoio sono identici dal punto di vista calpestabile/geometrico, ma totalmente diversi dal punto di vista commerciale. La superficie di un locale principale non può valere come la superficie di un locale accessorio o di passaggio.

                                                                                                               HAI MAI SENTITO PARLARE DI I.V.S.?

            L’I.V.S. altro non è che il sistema internazionale di valutazione, strumento al quale ogni addetto ai lavori (agenzie, banche, geometri….) dovrebbe far riferimento quando deve redigere una valutazione commerciale. In parole povere si è cercato di standardizzare il modo di conteggiare le superfici commerciali, sulle quali poi si definirà il più probabile valore di mercato del bene, mediante una tabella che contiene le percentuali di abitabilità di ogni singolo locale ma non solo, viene data importanza ai muri differenziando quelli portanti da quelli di divisione interna, alle altezze considerando sia locali con altezze idonee che locali con altezze inferiori ai 2.70 m. Ogni locale o spazio avrà una sua incidenza all’interno della stima, utilizzare questa linea guida vi permetterà di immettere sul mercato un bene competitivo, con un corretto calcolo della superficie ed al suo giusto prezzo.

Di seguito troverai i dati utili per eseguire quanto sopra indicato, magari il motivo per il quale non hai ancora venduto  è proprio questo! Ricorda che presso le nostre strutture troverai personale regolarmente abilitato, altamente qualificato, in continuo aggiornamento e con una preparazione adeguata ad ogni necessità.

…A PRESTO!!

 

SUPERFICI PRINCIPALI

 

DESCRIZIONE

INCIDENZA

ANNOTAZIONI

Superficie utile netta calpestabile

100%

 

Muri perimetrali

100%

calcolare fino allo spessore max di 50 cm

Muri perimetrali in comunione

50%

calcolare fino allo spessore max di 25 cm

Mansarde

75%

altezza media minima mt 2,40

Sottotetti non abitabili

35%

altezza media minima inferiore a mt 2,40 fino ad un minimo di mt 1,50

Soppalchi abitabili (con finiture analoghe ai vani principali)

80%

altezza media minima mt 2,40

Soppalchi non abitabili

15%

 

Verande (con finiture analoghe ai vani principali)

80%

 

Verande (senza finiture analoghe ai vani principali)

60%

 

Taverne e Locali seminterrati abitabili (collegati ai vani principali)

60%

altezza media minima mt 2,40

Precisazioni

   

Per il calcolo della superficie commerciale non potendo provvedere ad uno specifico rilievo, con molta approssimazione e limitatamente alle abitazioni, si potranno considerare le murature (interne/esterne/comuni) uguali ad una maggiorazione della superficie utile netta pari al 10%.

SUPERFICI VANI ACCESSORI E PARCHEGGI

 

DESCRIZIONE

INCIDENZA

ANNOTAZIONI

Cantine, Soffitte e Locali accessori (non collegati ai vani principali)

20%

altezza minima di mt 1,50

Locali accessori (collegati ai vani principali)

35%

altezza minima 2,40

Locali tecnici

15%

altezza minima di mt 1,50

Box (in autorimessa collettiva)

45%

dimensioni tipo di posto auto mt 2,50 x 5,00 = 12,50 mq

Box (non collegato ai vani principali)

50%

dimensioni tipo di posto auto mt 2,50 x 5,00 = 12,50 mq

Box (collegato ai vani principali)

60%

dimensioni tipo di posto auto mt 2,50 x 5,00 = 12,50 mq

Posti auto coperti (in autorimessa collettiva)

35%

dimensioni tipo di posto auto mt 2,50 x 5,00 = 12,50 mq

Posti auto scoperti (spazio aperto)

20%

dimensioni tipo di posto auto mt 2,50 x 5,00 = 12,50 mq

 

              SUPERFICI DI ORNAMENTO

 

DESCRIZIONE

INCIDENZA

ANNOTAZIONI

Balconi e Lastrici solari

25%

Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%

Terrazzi e Logge

35%

Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%

Terrazzi di attici (a tasca)

40%

Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%

Portici e Patii

35%

Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%

Corti e Cortili

10%

Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 2%

Giardini e aree di pertinenza di “appartamento”

15%

Applicabile nel limite pari alla superficie principale dell’unità immobiliare, l’eccedenza va calcolata al 5%

Giardini e aree di pertinenza di “ville e villini”

10%

Applicabile nel limite pari alla superficie principale dell’unità immobiliare, l’eccedenza va calcolata al 5%

Precisazioni

   

Per le superfici non comunicanti con i vani principali considerare il 50% dell’incidenza

 

PRINCIPALI COEFFICIENTI DI MERITO DELLE ABITAZIONI

 

STATO LOCATIVO

CONTRATTO

COEFFICIENTE DI MERITO

Abitazioni libere

 

100%

Abitazioni locate a canone libero

durata quadriennale

-20%

Abitazioni locate stagionalmente per brevi periodi

 

-5%

 

PIANO

CON ASCENSORE

SENZA ASCENSORE

Seminterrato

-25%

-25%

Piano terra o rialzato

-10% (-20% senza giardino)

-10% (-20% senza giardino)

Piano 1°

-10%

-10%

Piano 2°

-3%

-15%

Piano 3°

0%

-20%

Piano superiori

+5%

-30%

Ultimo piano

+10%

-30%

Attico

+20%

-25%

 

STATO DI CONSERVAZIONE

COEFFICIENTE DI MERITO

Da ristrutturare

-10%

Buono stato

0,00%

Ristrutturato

+5%

Finemente ristrutturato

10,00%

Piano 3°

0%

Nuova costruzione

+15%

 

 

LUMINOSITA'

NOTE

COEFFICIENTE DI MERITO

Molto luminoso

Soleggiatura diretta presente nell’intero arco del giorno

+10%

Luminoso

Soleggiatura diretta presente in buona parte della giorno

+5%

Mediamente Luminoso

Soleggiatura diretta presente solo in parte del giorno

0%

Poco luminoso

Soleggiatura diretta presente per poco tempo del giorno o assente

– 5%

 

 

ESPOSIZIONE E VISTA

COEFFICIENTE DI MERITO

Esterna panoramica

+10%

Esterna

+5%

Mista

0%

Interna

- 5%

Completamente interna

-10,00%

 

ETA’ EDIFICIO

OTTIMO STATO

NORMALE

SCADENTE

1 – 20 anni

0%

0%

-5%

20 – 40 anni

+5%

0%

-10%

Oltre 40 anni

+10%

0%

-15%

 

RISCALDAMENTO

COEFFICIENTE DI MERITO

Autonomo

+5%

Centralizzato

0%

Centralizzato con contabilizzatore

+2%

Assente

-5%

 

 

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